專一網 專注財稅金審 服務企業!

專一網

當前位置:首頁 > 稅務 > 稅種剖析 > 房產稅 >  正文

問:活用新會計準則企業置地節省房產稅

時間: 2015-11-12 來源:網絡    人看過收藏收藏

專一網解答:

    土地使用權,指國家準許某企業在一定期間內對國有土地享有開發、利用、經營的權利。企業取得土地使用權的方式大致有以下幾種:行政劃撥取得、外購取得及投資者投資取得。執行不同會計制度的企業取得土地使用權的會計處理不同,從而計繳房產稅計稅依據的房產原值不同。 

  根據《企業會計制度——會計科目和會計報表》規定,企業購入的土地使用權,或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權,按照實際支付的價款作為實際成本,并作為無形資產核算;待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程(房地產開發企業將需開發的土地使用權賬面價值轉入存貨項目)。 

  按照新的《企業會計準則第6號——無形資產》及其相關規定,企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。土地使用權用于自行開發建造廠房等建筑物時,土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本,而仍作為無形資產進行核算,土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外: 

  1.房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物,相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。 

  2.企業外購的房屋建筑物,實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值,則應當對支付的價款按照合理的方法(例如,公允價值)在土地和地上建筑物之間進行分配;無法在地上建筑物與土地使用權之間分配的,應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》規定,確定固定資產原價。企業改變土地使用權的用途,將其作為用于出租或增值目的時,應將其轉為投資性房地產。 

  【例】內地A市甲企業,2007年1月企業在該市經濟開發區外購取得一塊土地用于新建廠房進行異地技術改造,支付的土地使用權出讓金為6000萬元,土地使用權期限50年,當年4月企業異地技術改造動工建設,當年12月新廠房竣工。假定不考慮其他條件。 

  如按《企業會計制度》核算,則有如下結果: 

  1.支付土地出讓金。借記“無形資產”6000萬元,貸記“銀行存款”6000萬元。 

  2.攤銷。按50年使用期直線法攤銷攤銷,2007年1月取得土地使用權當月開始攤銷,當年4月異地技術改造動工時轉入在建工程,按4個月攤銷額6000÷50÷12×4=40(萬元)。 

  3.異地技術改造動工。按賬面價值轉入在建工程,賬面價值6000-40=5960(萬元),借記“在建工程”5960萬元,貸記“無形資產”5960萬元。 

  4.新廠房達到預定可使用狀態。構成房屋原值部分的土地使用權,從在建工程結轉入固定資產,并按房屋建筑物進行計提折舊,借記“固定資產”5960萬元,貸記“在建工程”5960萬元。 

  如按新會計準則中的《無形資產》會計準則核算,則有如下結果: 

  1.支付土地出讓金。企業外購土地用于自行開發建造廠房,土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本,而仍作為無形資產進行核算,土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊,借記“無形資產”6000萬元,貸記“銀行存款”6000萬元。 

  2.攤銷。按50年使用期直線法攤銷,預計無殘值,2007年全年應攤銷6000÷50=120(萬元)。借記“管理費用”120萬元,貸記“累計攤銷”120萬元。 

  按現行稅法規定,房產稅如從價計征的,按房產余值的1.2%計征,房產余值指以房產原值一次減除10%~30%的余值。根據《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉》(財稅地[1986]8號)規定,房產原值是指納稅人按照會計制度規定,在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度記載的,在計征房產稅時,應按規定調整房產原值,對房產原值明顯不合理的,應重新予以評估。按《企業會計制度——會計科目和會計報表》的規定,土地使用權計入地上建筑物的成本中,是房產原值的構成部分,而按《無形資產》會計準則,土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本,而仍作為無形資產進行核算,土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊,不是房產原值的構成部分。因此企業執行的會計制度不同,房產原值的構成不同,從價計征的房產稅就不同。以上例構成房產原值的土地使用權5960萬元分析,當地按減除30%的房產余值計征房產稅,則構成房產原值的土地使用權部分應繳的房產稅為5960×(1-30%)×1.2%=50.064(萬元)。 

  根據《企業會計準則第38號——首次執行企業會計準則》規定,首次執行日之前已計入在建工程和固定資產的土地使用權,符合無形資產準則的規定應當單獨確認為無形資產的,首次執行日應當進行重分類,將歸屬于土地使用權的部分從原資產賬面價值中分離,作為土地使用權的認定成本,按照無形資產準則的規定處理。同時,新的《無形資產》會計準則還規定,外購的房屋建筑物,實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值,則應當對支付的價款按照合理的方法(例如,公允價值)在土地和地上建筑物之間進行分配;無法在地上建筑物與土地使用權之間分配的,應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》規定,確定固定資產原價。因此,企業不管是外購的房屋建筑物還是首次執行企業會計準則,凡房屋建筑物中含有土地使用權價值的,應積極合理分配,進行重分類,合理減少房產原值中的土地使用權部分,從而避免多繳房產稅。 
二維碼
微信掃一掃關注我們
專一網
博天堂21点